厦门专业合同律师
宋律师，厦门专业合同律师,现执业于***律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
擅自转租出租人怎么维权现实生活中，随着房价居高不下，租房成为很多在外打拼之人解决居住问题的选择之一，但是租房市场也或多或少存在着这样那样的问题，比如出租者将房屋出租给某人，但是此人又以高于承租的价格将此房转租给毫不知情的第三人，那么此时出租者将如何维护自己的权利近日，昆山法院便审结了一起类似的案件。
案情简介
2015年11月，原告李某与被告张某签订了房屋租赁合同一份，将其位于昆山市城上小区305室的房屋租赁给被告，租期5年，每月租金800元。
合同签订后，被告共支付原告2015年11月至2016年5月计6个月租金及800元押金，合计5600元。嗣后，原告去此房屋更换东西，才发现涉案房屋实际占有使用人为第三人翟某，原来翟某对原被告之间的租赁关系并不清楚，他只是通过中介公司与张某签订的房屋租赁合同，合同期限自2015年12月19日至2016年12月31日，租金1000元/月，押金1000元，付三押一，签订合同时翟某通过中介支付了被告张某4000元，第一期三个月期满后又通过支付宝转账给被告2016年4月至6月的租金共计3000元。
自家的房屋在自己毫不知情的情况下被承租人以高于承租的价格给转租出去，承租人在中间渔翁得利，原告李某认为自己的合法权益受到了侵害，遂于2016年2月18日通过中国邮政EMS向被告发函一份，被告于2016年2月22日收到该函，该函载明;根据本人于你之间签订的房屋租赁合同，并未允许你在未经本人同意的情况下擅自转租本人的房屋。你的行为已经构成违约。现本人正式发函，自即日起，解除与你之间的房屋租赁合同。请你在接函后立即向本人返回房屋，交还钥匙。如果继续占用此房屋，本人将主张占用期间的房屋使用费用;。但是被告张某收到此函后，不但不主动联系原告，而且原告打电话给他，他一直拒之不理，为了维护自己合法权益，一纸诉状李某将张某告上了法庭，请求解除原被告之间的房屋租赁合同。
庭审中，被告张某拒不到庭，法官依法查明案件事实，被告确实未经原告同意就将涉案房屋进行转租，原告也确实向被告有发过函表示解除此房屋租赁合同，被告于2016年2月22日收到该函，第三人翟某在承租此涉案房屋时也不知原被告之间的关系。最终法院依法判决原被告之间的房屋租赁合同于2016年2月22日解除，由于原告同意第三人翟某继续居住使用此涉案房屋中，此系原告对其权利的自由处分，本院予以准许。
法官提醒：
我国《合同法》第二百二十四条规定：;承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。;在本案中，被告未经原告同意将租赁的房屋转租给其他人，那么出租人有权解除先前签订的房屋租赁合同，原告虽然于2016年2月18日向被告发函表示要解除此合同，但是被告是在2016年2月22日才收到此函，所以二人之间的合同也就是于2016年2月22日解除的。
仓储合同是保管合同的一种，具体来讲就是一方为他人保管物品，交付物品的一方支付价款的合同，但是我们要注意，并不是所有签订的仓储合同都是有效的，如果没有满足生效条件，那么仓储合同也会出现无效的情形。那么仓储合同生效的条件是什么呢
一、仓储合同生效的条件是什么
保管人须在仓单上签字或者盖章
保管人在仓单上签字或者盖章表明保管人对收到存货人交付仓储物的事实进行确认。保管人未签字或者盖章的仓单说明保管人还没有收到存货人交付的仓储物，故该仓单不发生法律效力。当保管人为法人时，由其法定代表人或其授权的代理人及雇员签字;当保管人为其他经济组织时，由其主要负责人签字;当保管人为个体工商户时，由其经营者签字。盖章指加盖保管人单位公章。签字或者盖章由保管人选择其一即可。
仓单须包括一定的法定必要记载事项
依《合同法》第386条的规定，仓单的法定必要记载事项共有八项：其中，存货人的名称或者姓名和住所，仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记，储存场所，填发人、填发地和填发日期四项为绝对必要记载事项，不记载则不发生相应的证券效力。其余四项属于相对必要记载事项，如当事人不记载则按法律的规定来处理。
二、订立仓储合同要注意哪些
主体方面
1、保管人的资格
并不是任何个人或单位都能够从事仓储业务的，仓储合同的保管人必须是经工商行政管理机关核准登记的专营或兼营仓储业务的法人组织或其他经济组织、个体工商户等。所以在签订仓储合同之前，一定要查明保管人是否具有从事仓储的资格，并且是否在其营业执照上写明。
2、保管人一方是代理人来签合同的情况
当保管人一方是代理人来签合同时，存货人应注意审查其是否具有代理人资格。主要注意以下两点:
该代理人是否具有授权委托书。在授权委托书中，应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、授权权限、期间，并由委托人或法定代表人或主要负责人签名、盖章;
代理人是否在授权范围内代订仓储合同，凡是超越代理权限而订立合同的，将因无权代理而导致合同无效。
仓储物
1、仓储物是否违法
标的物违法将导致仓储合同无效,因此，在订立仓储合同时，保管人应确切地知晓存货人所存放的是什么物品，防止存货人利用仓储公司存放违法物品。
2、合同中应注明仓储物的品名、品种、规格、数量、质量、包装方面。
由于仓储合同的标的物是委托储存保管的货物，对于存货人来说，无论其为特定物还是种类物，均具有特定的用途，保管人不但应妥善保管，以免发生损毁，而且在保管期满后应当按约定将原物及其孳息交还存货人或其委托的第三人。因此，必须在合同中对货物的品种或品名作出明确、详细的规定。
货物的数量依据保管人的存储能力由双方协商确定，并应以法定计量单位计算;货物的质量应使用国家或者有关部门规定的质量标准标明，如货物有保质期的，也应一并说明;货物的包装由存货人负责，有国家或者专业包装标准的，执行规定标准，没有有关标准的，在保证运输和储存安全的前提下，由合同当事人约定。
仓储物的验收内容、出入库手续、时间及运输
验收由保管人负责。通常验收的内容、标准包括三个方面:
1、无需开箱拆捆即直观可见的质量情况，项目主要有货物的品名、规格、数量、外包装状况等;
2、包装内的货物品名、规格、数量，以外包装或者货物上的标记为准，无标记的，以供货方提供的验收资料为准;
3、散装货物按国家有关规定或合同的约定验收。验收方法有全验和按比例抽验两种，具体采用哪种方法，应在合同中明确约定;
4、合同中要注意明确仓储物的出入库手续的办理方法，双方当事人必须办理签收手续，在没有存货方在场的情况下，仓储物的出库应当与存货人原指定的第三者办理，不能直接与仓储物的买方办理。保管人在收到仓储物时，仓储物验收的时间与仓储物实际入库的时间应尽量缩短，对易发生变质的仓储物，更应注意验收时间。须注明超过验收时间所造成的实际损失，由保管人负责。仓储物验收期限，自仓储物和验收资料全部送达保管人之日起，至验收报告送出之日止，日期均以运输或邮政部门的戳记或直接送达的签收日期为准。
5、合同中还要约定仓储物在出库后是由存货人来运输还是由保管人代为发运。若是由保管人代为发运的，要明确仓储物的运输方式，是公路、铁路还是水路运输，抑或是所有运输方式都可以，并且还可以约定出库后几日内送达目的地。
仓储物的损耗标准
合同中要明确约定仓储物在储存期间和运输过程中的损耗，磅差标准的执行原则。有国家或专业标准的，按国家或专业标准规定执行;没有国家或专业标准的，可以商定在保证运输和存储安全的前提下由双方作出规定。
