事例一　内部认购肥了开发商 

    刘先生眼巴巴地盼望着铁西新区某楼盘开盘，看到房子广告打出来了，售楼处也建好了，而且广告上也宣称要开盘了，刘先生便迫不及待地赶到售楼处，结果售楼小姐却告诉他，这段时间都是内部认购期，房子还没开盘。要先交纳5000元购买一张内部认购卡，买到内部认购卡才有机会挑选好的户型和楼层，而且还能享受到折扣优惠。 

    根据规定，开发商只有拿到了预售证才能卖楼，否则就是违规。但为了尽快回笼资金，一些胆大的开发商便偷摸销售：提前内部认购、诚意金从两3000元升至1万到3万元、业主优先认购专场、拿上一组团的预售证卖新一期的产品……种种招数就是为了尽快拿到钱。楼盘开售前，开发商会以优惠折扣或优先选购作“饵”，要求买家先交诚意金。尽管有的诚意金可退，但急需用钱的开发商当然先“借用”。 

    呼声指数：★★ 

    专家点评：内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为脱离了政府监控，购房者权益无法受到法律保障。开发商热衷内部认购，是想借此控制一批潜在的购房者，还可以给人造成该楼盘已被抢购一空的假象。消费者追捧内部认购，则是因为这时候买房，每平方米通常要比开盘后的价格低一两百元，也容易买到理想的楼层、户型。这类商品房提前预售，没有得到相关部门核准。消费者购买后，有可能无法取得房产证、土地证；同时商品房可能已被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购的价格优势而麻痹大意。 

    事例二　产权证总是难产 

    不能在规定期限内给业主办理产权证书是目前沈阳不少楼盘存在的通病，而对于开发商的违约，很多消费者也不知道该怎么维权，开发商抓住这个弱点，设下了重重陷阱。 

    呼声指数：★★★★★ 

    律师支招：对于购房人办理权属证书的期限，《城市房地产开发经营管理条例》作出了明确规定，即商品房交付或销售合同签订之日起90日内。《条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。 

    对于因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，示范文本提供了两种处理方式供买卖双方选择，即退房赔偿损失和按已付房价款支付违约金。鉴于目前房地产业的现状，很少有购房人选择退房的处理方式，但购房人根据第二种处理方式向开发商追究违约责任时，发现无论逾期多少天办理权属证书，开发商所需支付的违约金都是不变的，购房人可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，在合同中约定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即每日按已付购房款总额的万分之二点一支付违约金。对于因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书超过一年的，消费者可以选择退房。《商品房买卖司法解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。 

    事例三　 霸王条款成行业惯例 

     虽然投诉声不断、规范措施一再出台，但霸王条款依旧是沈阳地产业无言的惯例，并且在各种新规定的出台过程中不断地升级。目前沈阳市商品房销售市场通用的格式合同，开发商和购房者可以依照其中相关规定来签署合同。按照规定，买卖双方都有协商合同具体条款如何签订的权利，合同也应该共同维护双方利益。但在大多数商品房销售过程中，开发商却依旧将其演绎成了霸王合同。很多消费者反映，购房时提出要将开发商的一些承诺体现在合同相关条款中，或在合同备注条款中对一些口头承诺进行明确，销售人员或表示自己无权修改或者干脆让购房者“不按公司规定签合同就不要买了”。 

    呼声指数：★★★★ 

    消协点评：“霸王条款”是经营者单方面以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出的不公平、不合理的规定和显失公平的行业惯例。你接受也得接受，不接受也得接受。为了避免“霸王条款”的产生，合同法对格式条款做了限制，第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《消法》第二十四条规定，“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”。 

    事例四　开发商利用合同免责 

    去年，沈阳市消协、１２３１５申诉举报中心共受理商品房投诉、申诉４７６件，同期上升１６％，值得注意的是商品房投诉的热点不再指向商品房的质量问题，而是转到了商品房的买卖合同上。开发商在统一规范的商品房买卖合同文本上，人为地增加合同条款，增加消费者的义务，从而减免自己应承担的部分责任。不少消费者一是缺少购房经验，二是没有认真地研究合同条款，一旦出现问题，难以利用合同维护自身权益。以沈阳为例，一般情况下，商品房买卖合同大多由售楼员代为填写，而消费者往往忽视合同内容，对有些问题也没有以书面形式附加在购房合同之中。 

     沈阳市民李先生购房时与开发商谈妥，可以先交首付款、办入住，然后再办理贷款。没想到，当李先生把首付款交付给开发商后，开发商却翻悔了。李先生一气之下投诉到消协，对此消协也很无奈。消协工作人员说：“这种口头协议是无效的。类似这种情况，购房者应该让开发商在合同上签字画押。” 

    呼声指数：★★★★ 

    消协点评：根据我国《民法》规定“契约自由，约定大于法定”，有些购房合同是开发商与购房者共同约定的，从消费者角度看不公平，但合同上明明这样约定，合同上又没有附加条款，合同本身也是有效合同，消协无法调解，最后只有通过法律渠道解决。 

    消费者在签订合同时使用建设部与工商总局联合制定的合同示范文本，对房子面积、交房时间、预期交房条件等具体情况，有必要约定明确；办理房产证的具体时间、迟办房产证的违约责任以及房子的保修期限和范围等，均应一一注明。 

　　事例五　物业管理纠纷不断 

    截至目前，沈阳市某区2007年立案的物业管理纠纷案已超过100件，而去年全年的物业纠纷案不过240件。 

    记者在沈阳市消费者协会的调查笔录中看到了这样两个案例：吴女士购买了一套商品房，入住后，由于商品房的防水出现严重的质量问题，致使新房子装修后出现了发霉、漏水、地板漆面脱落、大白被冲坏等诸多问题。吴女士向物业公司报修，物业公司则表示出现这种问题开发商应该负责维修。吴女士又找到开发商，结果物业公司和开发商两方面一直推诿扯皮，致使问题一直也没有解决。 

    消费者高先生买了一套新房子，房子去年6月交付使用，当时发现北阳台漏雨，于是报修，后来物业公司告之高先生已经修好可以办理入住手续了，可当高先生入住时发现并未修好，于是高先生再次报修，这次物业公司拒绝维修，原因是漏雨是楼上邻居装修造成的，不在物业公司管理范围内。 

    从消费者的投诉案例中可以看出，较为普遍的原因就是业主入住一段时间后，房屋凸现出了质量问题,同时还有小区在安全防范方面存在着薄弱点，再有，业主所购的房子与当初开发商在宣传上的承诺有出入，不是小区共用设施以劣充优或绿化面积、景观缩水，就是业主入住后小区又“重新规划”改变了模样。以上种种问题引发了业主与开发商与物业管理公司的矛盾纠纷，致使物业管理公司在服务功能、内容、项目上打折扣。 

    记者在调查中发现，在业主和物业公司发生纠纷后，业主选择和物业公司打官司的占5%、向政府房管部门投诉的占9%、通过业主委员会协调解决的占10%、自发组织抗议或诉诸媒体的占12%、拒交物业费的占63%。从中可以看出，目前选择为自身维权的业主的比例还很小。 

    呼声指数：★★★★ 

    记者点评：尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。虽然表面看起来解决物业问题的方式很多，但是在业主们看来，无论是打官司还是投诉都过于劳神费力，还不一定解决得了问题。解决纠纷最直接的办法莫过于签订一份详尽的物业管理合同，对于物业公司的收费标准、责任范围等，业主要了然于心，一旦发生意外对簿公堂，也好维护自己的合法权益。物业公司也可以趁此机会将各项费用标准明示，避免纠葛，在保护业主合法权利的同时也给自己增加了保险系数。 

    事例六　期房变成了“欺房” 

    “去年我买了一套期房，如今刚入住。算是亲身体验到‘期房’变‘欺房’的全过程了。我现在是不敢相信开发商了，说的和做的根本就不一样。24小时热水被‘蒸发’了；广告、模型中出现的中央绿地，却‘长’出新的楼座或其他建筑来；许诺的配套会所、学校、医院等一概没有。在面积、户型、装修、交屋时间等各方面，都有没完没了的纠纷。我决定再买房子一定要现房，贵就贵吧，总比住着窝心强。”消费者张先生这样告诉记者。 

    业内流行一句话叫“期房永远比现房好卖”，因为到目前为止，很多现房都多多少少存在着期房销售时遗留下来的一些问题。在沈阳，几乎所有的楼盘都在实行着期房预售制，购房人一般要提前一年左右的时间去购买期房，这段时间就是无条件的在为开发商融资埋单，开发商却可以不付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。同时商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险、延期交房风险也被暴露出来。 

    呼声指数：★★★★★ 

    记者点评：目前市场上购房者利益不断受到侵犯的事实说明，期房存在着制度安排缺失及不完善等问题，这就急需建立一套完整的法律体系、信用制度及房地产监管制度来保护消费者的利益。比如市场的诚信度要达到一定程度、法律法规要相应健全，政府的监管要到位，否则现行期房制度给消费者带来的损害将是长期的。期房产品作为商品房销售中的一种模式，其存在有其合理性，但部分开发商缺乏诚信，恐怕将成为“期房时代”为自己掘下的坟墓。没有一诺千金的期房产品，这种模式存在的空间就会越来越窄，消费者一辈子的血汗钱没有理由继续为开发商一夜间的财富做“贡献”。 

    事例七　面积缩水亏了消费者 

    商品房面积缩水仍是市场投诉的热点之一。据了解，目前消费者针对面积问题的投诉主要集中于几个方面。一是开发商不将分摊的公摊面积的数量、部位、计算办法明示给消费者；二是消费者怀疑面积不准确时，不能及时有效地联系到检测部门进行复检；三是一些开发商开发建设的商品房面积严重缩水，作为非专业人士的购房消费者要取得相关资料和证据十分困难；第四，一些开发企业故意以不准确的面积销售商品房，在业主领取产权证并重新测量时不得不补交余额，无形中又提高了房屋销售价格。无据可寻的情况下，很多购房者都只能任由开发商侵犯自己的权益。 

    呼声指数：★★★ 

    消协点评：对于投诉较为集中的面积缩水的难题，消协建议对质量检测和面积测量单位实行公开挂牌监管制度，坚决实行资质认证准入规定，废除地方保护性规定，打破行业和地区垄断，建立合法有序的竞争机制；试行建立商品房单套计量和质检报告制度，将出具商品房单套计量和质检报告纳入售房合同约定，作为合同附件管理；严厉查处房地产消费市场中质量检测和面积测量违法行为。